مهدی غلامی /

حمایت از تولید و عرضه مسکن شاه‌کلید برنامه‌های وزارت راه و شهرسازی از زمان حضور مهندس اسلامی بوده است. تکمیل واحدهای باقی‌مانده مسکن مهر، طرح اقدام ملی ساخت ۴۰۰ هزار واحد مسکونی، تقویت طرح مسکن روستایی و افزایش وام ساخت، از جمله برنامه‌های اعلامی وزارتخانه در این مسیر است. روز گذشته هم وزیر راه در نامه‌ای به مدیران کل راه و شهرسازی استان‌ها دستور داد که با اهتمام ویژه و با محوریت سازمان ملی زمین و مسکن حداکثر توان و تلاش خویش را برای پروژه‌های آماده‌سازی زمین، انبوه‌سازی و خدماتی با مشارکت بخش خصوصی به کار گیرند. واگذاری زمین دولتی، کاهش ۵۰ درصدی هزینه صدور پروانه و مجوزها، ۲۵ میلیون وام ساخت با نرخ سود صفر درصد و خرید مصالح از «بازار تعهدی» با تخفیف ۳۰ درصدی، بخشی از برنامه بسته جدید رونق مسکن است.

در این راستا نکات زیر قابل تأمل است:

1) ضرورت حمایت از تولید و عرضه مسکن: با توجه به رکود سنگینی که در سال‌های 92 تا 97 در فضای تولید مسکن در کشور حاکم بود، تمرکز بر تولید و عرضه مسکن امری لازم است. یکی از علل اصلی افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن در یک سال اخیر، همین کمبود تولید و عرضه نسبت به تقاضای موجود بوده است.

2) منفعت حمایت‌ها به دست مصرف‌کننده نهایی برسد نه واسطه‌ها: یکی از مشکلاتی که بازار مسکن در دوره‌های مختلف با آن مواجه بوده، عدم اصابت حمایت‌های انجام شده به نقطه هدف بوده است. در حالی که دولت‌ها برای کاهش قیمت مسکن برای مصرف‌کننده، حمایت‌هایی را از انبوه‌سازان می‌کردند، منفعت این حمایت‌ها به دست افراد فاقد مسکن و اقشار متوسط و پایین نمی‌رسید. ماجرا از این قرار بود که انبوه‌سازان که در مالکیت واحدهای ساخته شده شریک بودند، واحدهای نوساز را با قیمت بازار و نه قیمت تمام شده، عرضه می‌کردند. در بعضی موارد هم با توجه به سهم بالای این واحدها در میان تمام واحدهای نوساز، افزایش قیمت این واحدها تعیین‌کننده قیمت‌ها در بازار می‌شد؛ در نتیجه مصرف‌کننده نهایی بیشتر متضرر می‌شد.

3) اجرای مالیات‌های تنظیمی فراموش نشود: علاوه بر این، چون قدرت خرید مصرف‌کنندگان متناسب با قیمت بازار نبود، عملاً این واحدها در اختیار سازندگان و انبوه‌سازان می‌ماند. در غیاب ابزارهای تنظیمی مالیات بر خانه‌های خالی و مالیات بر عائدی سرمایه، این واحدهای نوساز احتکار و عاملی برای افزایش مجدد قیمت‌ها در بازار می‌شود. بنابراین حمایت از تولید و عرضه بدون اجرای مالیات‌های تنظیمی نمی‌تواند اهداف مورد نظر را تأمین کند.

4) سازندگان، مالک واحدها نشوند: وزارت راه و شهرسازی برای حمایت از سازندگان حمایت‌هایی چون تخفیف در هزینه پروانه ساخت، مالیات، تسهیل در صدور مجوزها و اعطای وام ساخت قابل انتقال به خریدار را انجام دهد، ولی مالکیت را به آن‌ها واگذار نکند. در این صورت است که سازندگان منفعت خود را فقط از تولید می‌بینند و ابزاری برای افزایش قیمت‌ها در بازار و همچنین انگیزه‌ای برای احتکار واحدهای مسکونی نخواهند داشت.

5) حمایت همزمان از عرضه و تقاضا: از آنجایی که این واحدها قرار است در زمین‌های دولتی ساخته شود، با تأخیر در دریافت هزینه زمین، می‌توان متقاضیان واقعی را توانمند ساخت. یعنی مصرف‌کننده نهایی هزینه ساخت را به سازنده پرداخت کند و پس از تحویل گرفتن واحد مسکونی خود، هزینه زمین را به صورت اقساط به دولت بپردازد. با این روش هم مسکن با هزینه تمام شده به دست مصرف‌کننده می‌رسد و هم دولت بدون نیاز به منابع بانکی، از تقاضا حمایت کرده است.